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泰禾转向稳健

2019-09-11 00:07:33东方财富网股吧760
来源:中国经营网 作者:王登海

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   泰禾集团股份有限公司(000732.SZ,以下简称“泰禾集团”)近期暂停了快速扩张的步伐,转而通过转让部分资产、优化债务结构,追求稳健增长。


  据《中国经营报》记者统计,自2018年12月起至今,泰禾集团已经出售了南昌、杭州、章丘、福州等多个城市项目公司的股权,总交易对价超过100亿元。


  泰禾集团方面在回复记者采访时表示,选择利好公司发展的合作,分散股权可以加快回笼资金,改善资金状况,加快周转,并非“求生”。接下来,将更包容、更开放,在不影响到全盘的情况下,可以输出品牌、小股操盘等。


  追求稳健


  据同策研究院发布的数据显示,2013年至2016年,泰禾集团公开市场上拿地的平均溢价率多在60%以上。其中,2016年平均溢价率最高,达到107.59%。


  2017年,为了避开土拍市场的激烈竞争,同时实现在千亿规模的赛道上弯道超车,泰禾集团调整策略,改为主要通过收购、合作开发方式拓展项目资源。2017年,泰禾集团共计获取36个项目,其中有30个项目是通过并购及购买资产的方式获取,新进入郑州、济南、南昌、合肥、太原、武汉等热点二线省会城市,加速全国性战略布局。


  彼时,泰禾集团董事长黄其森曾对外宣称,2018年将继续降低土地成本,争取在2018年上半年将负债率降到79%,下半年降到75%。


  但这仅是黄其森对公司发展的目标和愿景,并非上市公司的预测和承诺。此后,在政策调控叠加因素之下,房地产市场基础已悄然发生改变,而试图急速奔跑弯道超车的泰禾集团也改变了策略,将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心,欲通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施,积极增强资本实力,降低负债率。


  优化债务


  泰禾集团此前数年的大规模拿地扩张,体现在公司的巨额现金支付上。2011年至2017年,公司连续7年经营性现金流为净流出,合计净流出554.84亿元。


  “泰禾的现金流在2018年底就实现了正值,2018年底接近130亿元,2019年一季度现金流是120亿元。”泰禾集团在回复记者采访时表示,相比以往,公司今年更看重回款,会稳健、保守一点。“因为我们更看重现金流,今年比去年会有较大的增长。第三方统计数据显示,今年上半年销售额500多亿元,还有200多亿元的在途回款,对今年实现目标非常有信心。”


  截至2019 年3月末,泰禾集团全部有息债务为1285.72 亿元。东方金诚出具的跟踪评级报告显示,从泰禾集团债务期限结构来看,以公司现有债务为基础,在不考虑债券提前回售的情况下,公司在2019 年4~12 月、2020 年和2021 年到期需偿还的有息债务分别为386.74 亿元、392.27 亿元和455.01 亿元。若假设债券全部提前回售,同期公司到期的有息债务分别约为477 亿元、333 亿元和425 亿元。整体来看,公司有息债务规模较大,且主要集中于2019 年至2021 年到期,存在集中偿付压力。


  从短期偿债指标看,2018 年末,公司流动比率和速动比率指标分别为159.00%和24.42%,同比分别下降44.16 个百分点和16.83 个百分点;公司期末账面货币资金148.95 亿元,其中未受限货币资金115.58 亿元,短期有息债务为580.36 亿元,账面货币资金对短期有息债务的覆盖程度较低。


  “泰禾现在整体的有息负债金额已经比2018年底有了非常显著的下降,过去几个月的时间已经在积极做去杠杆、降负债的动作,1~5月份已经偿还180亿元(债务),还有接近300亿元短债已经重新安排和置换,到今年底,刚性兑付金额不到60亿元。”泰禾集团方面表示。


  转让资产


  记者了解到,泰禾集团最近出售的是山东和河南两个项目的股权。6月29日,泰禾集团发布公告称,旗下全资子公司济南中维置业有限公司以3.97亿元的价格转让达盛集团山东置业有限公司70%股权并退出达盛项目。公告还显示,泰禾集团控股子公司郑州泰禾红门置业与西藏西景实业解除合同,同时与河南天伦地产集团签署股权转让协议,以12.6亿元转让河南润天置业100%股权。


  在此之前,泰禾集团已经出让了多个项目的股权。3月23日,泰禾集团将全资子公司杭州泰禾持有的杭州艺辉商务51%股权出售给世茂股份孙公司上海煦晓,交易对价为3.79亿元。此外,世茂股份还需按比例承担该项目前期贷款约7.14亿元。


  紧接着,泰禾集团又将南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权及相应债务、漳州泰禾房地产40%股权进行转让。


  更早前的2018年12月,泰禾集团已经将福州泰航房地产开发有限公司100%股权、福州泰福房地产开发有限公司100%股权、尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权转让。


  在今年4月至5月,泰禾集团先后将杭州临安同人置业有限公司49%股权、增城荔涛房地产有限公司51%股权、增城荔丰房地产有限公司51%股权、江苏东恒海鑫置业有限公司20%股权、佛山市顺德区中维房地产开发有限公司30%股权对外转让。


  据《中国经营报》记者统计,截至目前,泰禾集团出售的项目公司股权为12个,包括曾重仓布局的广深区域、福州区域,总交易对价已经超过百亿元。


  在接受记者采访时,泰禾集团方面表示,泰禾集团项目的权益额比较集中,选择利好公司发展的合作,分散股权可以加快回笼资金,改善资金状况,加快周转,并非“求生”。接下来对合作的态度是:会更包容、更开放,在不影响到全盘的情况下,可以输出品牌、小股操盘等,所以今后和志同道合、门当户对的企业合作会更多一点。


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泰禾转让项目公司股权一览


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