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绿城西安的保障房生意

2019-09-11 00:22:20东方财富网股吧890
来源:中国经营报 作者:尹蓉 王登海

  原西北最大的保障房安居工程——西安鸿基新城经济适用住房项目(以下简称“鸿基新城项目”),在启动后的16年间,历经股东纠纷、项目停摆、多次易主。2017年底,项目迎来了绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城”)。


  但在绿城入主1年多后,仍未了结此前鸿基新城项目存在的问题,至今项目三期完工后数月仍“无法交房”。


  另一方面,在将鸿基新城纳入麾下后,绿城已经申请将该项目24、27地块经适房项目调整为限价商品房项目,并获得西安市住房保障工作领导小组办公室的同意。


  项目竣工仍无法交房


  鸿基新城项目,位于西安市高新区丈八北路以西,科技四路与科技五路之间。按照当初的规划,曾经是西北最大的保障房安居工程,规划占地面积近4000亩。


  然而,项目自启动以来,历经多次易主,项目建设断断续续。2017年底,绿城收购鸿基新城项目开发商西安新鸿业投资发展有限公司后,由其进行续建,并着力解决历史遗留问题。


  “原以为绿城接手之后,会按照合同约定的时间交付,但是直到如今还没有交付。”有鸿基新城详园三期业主告诉记者,合同签订的交房日期是2018年4月30日,此前已经多次延期,彼时绿城还会发个通告告诉业主预计何时交房,“现在房子完工了,却一直拖延时间,不敢再承诺交房日期”。


  此外,业主还称,多次维权后,绿城方面曾表示,无法交付的原因是总包方中天建设不配合办理竣工手续。


  近日,记者从该项目地下车库进入小区院内看到,院内绿化植被和地面干净整洁,儿童游乐设施已安装到位,物业也已经入驻,每栋楼下有保安值守,仅从外观看,项目建设和配套已经较为完备。


  “不是我们故意拖延不办理竣工手续,而是建设方工程进度款未按约支付。”总包方中天建设集团有限公司第五建设公司(以下简称“中天五建”)相关负责人在接受记者采访时表示,公司承建的鸿基新城三期工程,已于2019年3月底完成整体施工,经与建设单位西安新鸿业沟通并确定竣工日期为2019年4月30日。


  此外,中天五建方面还表示,西安新鸿业要求中天五建向主管部门出具“建设单位已按合同约定支付除质量保修金以外全部工程款”的《承诺书》。截至目前,西安新鸿业尚欠工程进度款7579万元。西安新鸿业未按合同约定支付工程款的事实,与要求中天建设方面出具的《承诺书》内容严重不符,也违反了住建部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》(建质[2013]171号)第五条第(七)款“建设单位已按合同约定支付工程款”的规定,陕西省住建厅也转发该规定并要求各区市按要求执行。


  记者了解到,中央及地方的多个文件中对工程竣工结算方面做了明确要求。财政部、住建部联合发布的《建设工程价款结算暂行办法》第二十一条明确规定:“发、承包双方应及时办清工程竣工结算,否则,工程不得交付使用,有关部门不予办理权属登记。”西安市城乡建设委员会发布的《关于进一步加强竣工工程决算监管的通知》(市建发〔2009〕50号)要求建设单位申请竣工验收备案时,需向市质安站报送甲乙双方确认的竣工决算报告,否则不予办理竣工验收备案。


  “这些文件政策的出台,就是为了保障施工方的利益,作为施工方,我们也希望早日完成竣工结算手续、完成验收,好早点拿到工程尾款。”上述中天五建负责人表示。


  西安市高新区相关政府部门在回复记者采访时表示,目前该项目建筑主体和室内外配套工程已完工,规划和节能验收均已通过,待西安市消防支队消防验收并出具消防验收意见后,即可开展后续工作。西安高新区交通和住房建设局多次会同西安高新消防大队与西安市消防大队对接,确保7月20日前完成消防验收工作。同时,要求西安新鸿业加快推进各项验收工作,尽快向群众交房。


  绿城方面未回复记者的采访。


  经适房变限价商品房


  收购鸿基新城项目时,绿城执行董事、行政总裁曹舟南表示,绿城积极介入鸿基新城项目建设工作,不但将全面按照绿城高端住宅和公建的标准对该项目进行规划和营造,还计划引入战略合作方,在项目二期用地范围内建造大型商业综合体,将其打造为西安第一品级的现代服务业社区。


  随着高新区南延西进,保利、万科等大型房企在周边开疆扩土后,地价大幅上涨。鸿基新城周边其他房企拿地每亩价接近1000万元。


  记者实地走访发现,与鸿基新城项目相邻的保利地产开发的楼盘,近两年售价都接近2万元/平方米,而周边的万科等其他房企开发的商品房,均价也都在1.5万元/平方米以上。


  不过,熟悉西安地产行业的人士告诉记者,开发商建设保障房项目并不赚钱,按照西安市关于经济适用房项目价格管理相关规定,经适房土地为市政划拨,经济适用房定价只可在核定成本上浮5%。“绿城收购时看重的是项目未开发的数百亩土地。”


  记者了解到,现如今的鸿基新城项目不再是此前规划中占地近4000亩的大盘。2014年,西安市住房保障工作领导小组会议决定调整“鸿基新城”项目用地范围,只保留了一期五个地块作为经济适用房用地,现项目用地面积变更为1096.5亩,总建筑面积115.9万平方米。


  实际上,绿城收购鸿基新城项目也付出了较大“代价”。绿城2017年年报披露,收购鸿基新城项目83%的权益收购成本为16.77亿元,总建筑面积为88.3万平方米。此后的2018年4月,绿城中国再斥资2.88亿元收购西安新鸿业7%的股份。至此,绿城共持有西安新鸿业90%的股份,总收购成本为19.65亿元。仅2018年度,绿城就计提鸿基新城项目减值损失2.8亿元。


  曾有分析人士指出,绿城在此项目上获利的最佳渠道就是将经济适用房变为限价商品房,将其商业化开发。记者从西安高新区相关政府部门获得证实,在绿城的操作下,鸿基新城未开发部分的经济适用房如今变为限价商品房。


  西安高新区相关政府部门在回复记者采访时表示,2018年10月31日,《西安市住房保障工作领导小组办公室关于鸿基新城24、27地块经适房项目调整为限价商品房项目请示的批复》(市住保办发〔2018〕19号),同意调整为限价商品房项目。


  2019年6月3日,鸿基新城项目取得《西安市住房保障工作领导小组办公室关于鸿基新城限价商品房项目销售定价的批复》(市住保办发〔2019〕6号)。按照《关于购置型保障房并轨管理有关问题的通知》(市房发〔2017〕110号)文件要求,西安市国土资源高新分局已将上述2宗地相关资料报送西安市自然资源和规划局,办理经适房变限价商品房土地相关手续。


  销售价格将大幅提升


  记者了解到, 2017年西安市已经出台了(市房发〔2017〕110号)《关于购置型保障房并轨管理问题的通知》,经济适用住房可以整项目调整为限价商品房项目,规模较大、分期开发建设的项目,也可按宗地部分调整为限价商品住房项目。而在此之前的规定是严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,进行商品房开发。


  西安市住房保障和房屋管理局此前公布的数据显示,鸿基新城(24、27地块)占地面积337亩,计划建设规模63万平方米(该数据为预估,含公建配套规模,实际建设规模以规划批复为准)。


  根据西安的相关政策,经济适用房的保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭,限价商品房的保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭;经适房用地为划拨用地,限价商品房用地为出让用地。


  两者虽然都为保障性住房,但是在定价方式和销售价格方面却差别很大。根据西安限价房和经济适用房的相关政策,限价商品房的销售价格,在土地出让前,由市住房保障部门牵头,组织市发展改革、建设、国土、规划、物价等相关部门确定,并作为土地出让条件之一,开发建设单位只能根据已确定的限价商品房价格,按照住房楼层、朝向、位置等因素,在上下不超过5%的幅度内调整。而经济适用住房价格实行政府指导价,制定经济适用住房价格应以保本微利为原则,开发企业开发建设的经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成,经济适用住房价格上浮在不超过3%的幅度内,由市政府价格主管部门在核定价格时确定,下浮幅度不限。


  因此,经济适用房因为土地成本低(不含土地出让金)以及开发商利润受限制,它的销售价格低于限价商品房。


  按照西安市住房保障和房屋管理局此前公布的信息,鸿基新城26#三期经济适用房销售基准价格核定为4158.9元/平方米。业内人士预测,此次调整为限价商品房后,其价格将获得大幅度提升。


  此外,记者还了解到,2014年6月10日,西安市住房保障工作领导小组会议曾要求:“ 严格控制经济适用住房项目建设,不再新增建设计划,不再新增建设用地。”此后,西安再未新增经济适用住房项目。


  而随着西安屡次降低落户门槛,取得经适房、限价房购房资格的人数也随之暴增,西安的经适房房源在2017年就开始严重短缺。对此,从2018年2月9日起,西安还启动了购置型保障房实施轮候制度。在2016年1月1日之后,取得西安城六区、长安区及开发区购置型保障性住房购买资格且未实际保障(未购买保障房)的家庭,纳入购置型保障性住房轮候范围,进入轮候库。轮候库中家庭的排名不分先后,在轮候期间享有同等的权利。购置型保障房按照公开登记和摇号方式进行销售。市级住房保障部门对报名参加摇号且购买资格超出两年限期的轮候家庭,进行联审复核,仍符合保障条件的家庭,可参加摇号选房。


  据《华商报》最新报道,目前,西安市已纳入经济适用住房轮候的家庭为10738户,限价商品房轮候的家庭为6340户。截至2019年7月1日零时,已受理正在联审的经济适用住房家庭2991户,限价商品房家庭2109户。


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