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雄峰地产集团困局:雄峰城空置率走高 模式推进迟缓

2019-09-11 00:22:36东方财富网股吧970
来源:中国经营报 作者:许永红

  广东雄峰房产物业发展有限公司(以下简称“雄峰地产集团”)3年再造5个雄峰城计划面临着“壮志难酬”的局面。


  2018年7月,雄峰地产集团高层对外宣告,未来3年将对外输出雄峰城模式,再造5个雄峰城。时隔一年,从官网以及公开信息来看,目前雄峰地产集团旗下仍仅有广州番禺区雄峰城一个项目,其他项目推进落地则无相关信息。


  近日,《中国经营报》记者走访了解到,广州雄峰城已拿地12年,开发进度较为缓慢,目前仍在大举动工改造升级,在售公寓曾遭遇楼市调控引致的去化难题,产权年限已“缩水”12年。而且,广州雄峰城倚重的建材卖场也出现空置率走高的问题,关门店铺四处可见,有大型场馆甚至整栋处于闲置待装修状态。


  三年计划压力下,如何改善现有项目的运营问题,同时着手开拓新的项目,这些都是雄峰地产集团当前需要解决的难题。对此,记者致函采访雄峰地产集团方面,对方表示已收悉采访文件,但截至发稿时并未作出回应。


  建材卖场空置率走高


  官网信息显示,雄峰城是一个斥资38亿元打造而成的大型建材生活主题Mall,总面积达40万平方米,业态包括建材市场、商业广场、公寓等。


  需要注意的是,拿地12年后,开发缓慢的雄峰城目前依然在对多个商业广场进行升级改造,整个项目B区宛如大型施工现场,而重要板块建材卖场也出现了明显的空置情况。


  雄峰城建材卖场分为场馆和商业街两大部分,规模均相对较大,但前者的建设时间相对较早一些,商业街则是属于建材卖场的二期部分。


  记者走访看到,A1场馆一层已有多家门店搬离,透过玻璃窗仍可看到里面尚未清理完毕的丢弃物品。


  “现在A1场馆搬走的门店,起码有10家。”一位工作人员指着旁边已经撤场的几家门店称:“你看眼前这里,关门的店就有三家了。”A1场馆的二层和三层,目前也仅有几家门店开业,其他则是大片尚未装修的毛坯空间。从招商人员的介绍来看,二层和三层已有部分商户签约准备入驻,但仍在对外招商。


  至于A3场馆,则是一片荒芜境况,整个场馆并无门店,地面撒满了建筑材料碎片和丢弃的垃圾,现场也不见施工器械和工作人员。另外,建材商业街的店铺也有多家门店空置。


  建材商业街在2016年开业,何先生(化名)是当年进入较早的一批门店商户。商户何先生告诉记者:“A3场馆改造装修还是2018年10月的事,之前它是灯饰城,当时这么大一个场馆才有三五家门店在营业,雄峰城想重新做这个场馆,里面有一些门店搬走了,也有一些挪到了其他区域。”


  从A3场馆搬至雄峰城其他区域的商户罗先生(化名)告诉记者:“我们A3场馆的一部分门店挪到其他位置了,其他门店则是搬走了。A3馆原来是灯饰主题的建材商场,我们搬过来后,那边整个场馆承包出去了,听说打算做高端服装,但后来没做成,所以现在相当于还没有租出去。”


  记者近期走访广州多个建材卖场发现,空置率上升并非雄峰城一个孤例。中国家居建材装饰协会秘书长胡中信向记者指出:“现在建材卖场的空置率确实在提高,各大卖场在引流方面下功夫,同时也在调整空置的空间,丰富业态。”


  此外,中国木材与木制品流通协会全屋定制分会秘书长李玉明也对记者表示:“建材卖场空置率提升是全国市场的一个普遍情况,接下来还会持续一段时间。”


  严峻的市场形势也在倒逼着建材卖场转型升级。胡中信认为,建材卖场的性质已经变了,已由以前的单纯卖货变为展示中心,原来是店小量多,现在是店面的数量少了,但面积大了,成为了品牌的一个展示中心。


  雄峰城建材卖场空置率上升的背后,是整个行业建材卖场持续低迷的一个缩影。


  长期从事建材行业的商户何先生称:“现在建材市场行情下滑,主要关乎多个方面。其中,房子交易量少了,要装修的人就少了,二次翻新的人就少了。另外,精装修多了起来,大家直接买精装房。最后,是电商问题,很多知名的品牌在网上开店,实体店的生意相对就要差很多,而且现在消费观念也趋于网络化。”


  商户何先生坦言,现在投资做建材店铺,没有稳定的长期合作客源,仅依靠上门客户,将会很难经营下去。


  近年,商品房销售增速开始逐渐放缓。国家统计局数据显示,2016年商品房销售面积为15.73万平方米,同比增长22.5%,2017年增幅为7.7%,2018年则是降至1.3%。据第三方研究机构克而瑞数据,2019年前5个月,全国商品房销售面积5.6万平方米,同比下降1.6%。具体来看,广州楼市也存在同样的成交下滑问题。


  对于精装修的影响,商户何先生指出,精装修要求下,新建商品房统一整栋采购建材产品,包括瓷砖、门窗、电线等建材零售市场会受到冲击。


  李玉明表示,总体来看,精装房政策正在积极推进,毛坯房的交付少了,建材零售市场自然会出现成交下滑的情况,“精装修政策落地较为快速,一些地方受到的影响比较明显”。


  “电商等因素分流了客户,直接导致了建材卖场的上门客户变少。”胡中信认为,精装修虽然也是影响建材卖场的一个因素,但不是最重要因素,因为每个地方的推进不一样。


  公寓去化遇难题


  事实上,除了建材城,作为雄峰城的主要业态之一,公寓项目的销售去化经过了过山车般的历程。


  在雄峰城的销售中心,偌大的场地显得冷清,销售人员也仅有寥寥几名。


  一名销售人员告诉记者:“公寓户型有38平方米到56平方米,现在没有剩下太多货了。”从现场销控板来看,雄峰城处于可售状态的公寓仅约30套。


  记者在广州住建局官网查询获悉,雄峰城曾分别在2016年1月、2017年5月、2017年6月获得预售证,预售套数分别为1006套、83套、1273套。


  对于公寓产权年限仅有28年的问题,该销售人员称:“我们项目拿地时间比较早,是在2007年,但项目建设时间比较靠后。在番禺区,其实大多数的土地比较早拿,但是比较后才开发的。”


  另一方面,广州楼市调控升级,也拖长了雄峰城的公寓销售去化时间。2017年3月30日(以下称为“3·30”),广州出台楼市调控新政,加强了商服类房地产项目的管理,购买公寓两年后方可转让,同时将销售对象限定为法人单位。


  直至2018年12月,广州公寓调控政策有所调整,不再限定销售对象。


  提及楼市调控对项目去化的影响,该销售人员表示:“我们现在这期公寓在2016年底就开始销售了,没多久政策就把购买对象限定为法人单位,不然的话,现在就不会还有剩余。放开个人购买后,我们的公寓卖得很快,到现在才半年左右时间,就只剩下这么少了。之前虽然也卖给法人单位,但没卖多少。”


  至于价格的变化,该销售人员指出,调控政策放开后,雄峰城的公寓销售价格上涨了不少,“之前售价约每平方米1.8万元,后来每平方米价格上升了2000元到3000元左右。”


  克而瑞广州首席市场分析师肖文晓向记者分析,3·30调控之前,广州一手公寓每月的成交量在两三千套左右,市场好的时候可以卖三四千套。


  调控之后,广州公寓成交量急转直下,低谷期一个月只能卖五六百套,“后来市场消化政策之后,随着大宗交易增多,成交量逐渐恢复到一千多套的水平,但也与调控之前有比较大的差距”。


  肖文晓表示,放开个人购买公寓的限制后,广州公寓成交量在2019年上半年又恢复到了月均两千多套的水平。总体来看,在2019年上半年,广州一手公寓的成交面积为76.98万平方米,同比增长了132.43%。


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