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粤港澳大湾区房企半年考:增速放缓净利下滑 产业开发、多元化成趋势

2019-09-07 16:34:11东方财富网股吧1510
来源:中国经营网 作者:翁榕涛 赵毅

  步入9月,上市房企业绩财报发布逐渐收官,从中可窥见行业发展趋势。

  中原地产研究中心统计数据显示,截止到8月30日,已公布2019年半年报的房地产企业已经接近140家,总体而言,房企的销售额和利润仍处于上升周期,但其增速相比过往已经有明显放缓,随着集中度上升,房企业绩出现明显分化。

  值得注意的是,今年上半年多数房企的业绩目标完成度并不高。

  克而瑞的研报显示,标杆房企2019年上半年业绩增速明显放缓,36家房标杆企之中有32家的完成率在40%以上,60%的房企的目标达成率未超过一半。2019年上半年,行业整体规模增速较2018年显著放缓。

  融资收紧增速放缓

  在外部融资环境收紧的情况下,房企生存处境也愈发艰难,销售规模不再是多数房企追逐的首要目标,“促进销售、回笼现金流”屡被提及,如何更好地“活下去”成为当下地产行业最重要的命题。

  以龙头房企万科为例,2019年半年度报告显示,上半年万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

  虽然万科营收及净利润增速依然保持较高增长,但综合去年同期数据来看,万科营收增速从51.8%降至31.5%,有所放缓。

  除万科以外,其他标杆房企的业绩表现仍可圈可点。其中碧桂园营业收入同比增长53.2%至2020.1亿元,净利润同比增长41.3%至230.6亿元;融创中国上半年实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%,归母净利润为102.9亿元,同比增长61.7%。

  行业集中度上升,两极分化正越发明显。相比大房企应对周期的平稳表现,中小房企则多遭遇业绩变脸,包括中洲控股、深振业A、花样年等房企上半年净利润均出现不同程度下降,即使如龙头房企中国恒大,在行业不景气时也未能保证利润的高速增长而发出业绩预警,上半年净利润将同比下降约49%。

  正在逐步退出地产业务,遭遇转型阵痛的中航善达,营收净利均出现了下滑。公告显示,公司半年度营业收入25.80亿元,同比减少7.66%,归属上市公司股东的净利润8480万元,同比减少32.61%。

  克而瑞广州分析师肖文晓向《中国经营报》记者分析:“总体来看,今年不管是业绩增长率也好、目标完成率也好,对比之前几年多数房企的表现都是逊色一筹的,这个跟市场的大环境有关系。”他指出,从市场表现来看,国内房地产市场已经整体步入下行周期,这一过程并没有因为今年3、4月份部分城市的市场“小阳春”而改变,所以也拖累了今年房企业绩的整体表现。

  从去年开始行业风向已发生改变,今年7月30日中共中央政治局会议中明确不会将房地产作为刺激经济的手段,行业形势更加明确。在此形势下,快销售、促回款、降负债成为行业共识,也成为众多标杆房企下一步重点发力方向。

  肖文晓指出,从最近的情况来看,不管是楼盘的销售也好、房企的资金链也好,面临的压力都在增加,这必然会导致开发商在接下来的几个月时间努力加快销售回款,包括以价换量等,近期多个知名房企大规模地开展全员营销就是例子。

  资金成本上升拿地减少

  在中报业绩会上,房企除了提及销售额、利润数据之外,土地储备也是备受热议的话题。据中原地产数据显示,截至8月21日,18家标杆房企2019年拿地金额超过7成在一二线城市,这一比例成为近几年高点。

  年初的《粤港澳大湾区发展规划纲要》(以下简称“《规划》”)公布,让粤港澳大湾区9城2区成为关注焦点。作为重要区域的粤港澳大湾区,更是频频出现在房企中期财报当中,成为竞相布局的热点区域,背后折射房企对风险的防范。

  受融资环境收紧、资金压力升级等因素影响,在中期业绩会上,不少房企表示将放缓投资速度,拿地态度谨慎。

  随着三四线楼市风险的进一步显化,房企出现回归一二线城市的趋势。以龙头房企万科为例,今年上半年,万科拿地规模明显下降,拿地面积相比去年减少了33%。按建筑面积计算,82%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。

  除了万科之外,重点布局一二线城市的房企还有融创中国、龙湖地产、禹洲地产等,一二线城市的土地占比均超过8成。

  即便是此前以布局三四线城市出名的碧桂园,一二线土储比例也逐步上升。来自中原地产的数据显示,2019年,碧桂园在一二线土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%

  在经历了上半年去化放缓、融资收紧的市场变化后,多重因素正在挤压地产行业提升利润的空间,现金减少、负债上升,房企的资金成本均出现了明显上升,下半年策略亦有明显变化。

  8月份,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。今年房企融资情况犹如坐“过山车”,大起大落,呈现不稳定状态。

  公开数据显示,华润置地、龙湖集团、万科、碧桂园、世茂等龙头房企的平均海外融资成本在4%左右。从各房企的海外债存量情况来看,佳兆业以82亿美元排在中国恒大之后,平均融资成本为9.83%。

  万科上半年财务费用为32.27亿元,而去年同期仅为23.32亿元,同比增长38.38%。万科集团执行副总裁、财务负责人王文金此前接受记者采访时表示:“财务费用上升主要有两个原因,一是今年上半年我们把一些短债转换为长债,融资成本有所上升,二是今年上半年的承债总量也比去年上半年高一点,这是两个比较大的因素。”

  值得注意的是,在国内外融资渠道纷纷收紧的大背景下,偿债高峰也如约而至。国金证券研究数据显示,2019年上半年房企到期的债券总量为2272.68亿元(约329亿美元),同比上涨了44.26%。

  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林向记者分析,虽然融资渠道全面收紧,但资质较好的中大型房企仍有渠道、成本等优势。而随着政策调控周期的增长,市场会呈现出“强者愈强”的趋势,因此对于中小房企而言,紧跟战略开发热点的产业合作开发或是新出路。

  房企探索产业开发

  在“房住不炒”的大背景下,不少房企将自身的角色进行转变,从纯地产开发转型综合服务商,开辟新的赛道。

  以雅居乐为例,半年报显示,期内雅居乐新增30多个“多元业务”,且其多元化已经开始逐渐进入盈利期,多元化业务收入占比提升至9%,预计今年全年收入占比可以提升至15%。预计到2022~2023年,多元化业务收入和利润占比将达到50%。

  今年上半年,雅居乐物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期增长63.9%、4.9%及68.9%,多元化战略效果初现。在建设业务方面,雅居乐形成了工程总承包、园林景观、装饰家居三大产业,商业业务旗下小区的商业项目租金收入上升。

  佳兆业集团首席增长官、战略研究院执行院长刘策告诉记者:“没有地产开发,可能没有房企的今天,但如果只有地产开发,而没有产业运营,那么房企将没有明天。”

  为实现驱动规模扩张的目标,刘策提出了“地产开发+城市更新+产业服务”三驾马车的构想。

  以佳兆业为例,已经在多个产业进行布局,加地产平台在内拥有6家上市平台,包括南太地产、佳云科技、佳兆业美好、佳兆业健康以及振兴生化,涉及房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。除了在振兴生化是第二大股东外,其他4个上市平台,佳兆业集团均为第一大股东。

  盘和林指出:“产业地产是以产业为依托的一体化价值链,因此产业地产的开发对房地产企业前期各种资源整合、中期开发建设以及后期运营等综合实力提出了更高的要求,这不仅仅意味更加专业、综合的技术,更意味着大量和长期的资金投资建设需求,因此对于房地产企业而言,开发产业地产的头道门槛就是资质问题。”


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