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融创孙宏斌:房地产不调控对谁都没好处!明年融创就提前达标了

2021-03-13 08:43:37东方财富网股吧770
来源:国际金融报 作者:孙婉秋

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  “现在这个行业是在一个全新的逻辑下,优秀企业会迎来自己的盛世年华。”

  3月12日,董事会主席孙宏斌用一句话结束了融创中国2020年业绩会。这句话出自融创中国今年的年会,显然,他口中迎来自己盛世年华的企业也包括融创中国。

  相较于往期3月末的时间点,融创中国今年的业绩会提前了不少,然而,直到开场一个小时后,孙宏斌的开麦才让这场业绩会又有了最熟悉的“味道”。

  “快”与“慢”这两个看似对立的词依然充斥整场,相较于较快的业绩增速,从容增长、综合能力成了行政总裁汪孟德口中的高频词。

  集中供地的影响要到下半年或明年

  年报显示,2020年融创中国实现营收2305.9亿元,较去年增长约36.2%;毛利约484亿元,较去年增长约16.9%;毛利率却下降3.5个百分点至21%。归母净利356.4亿元,同比增长36.9%;核心净利润302.6亿元,较去年增长约11.8%。

  21%的毛利率表现算不上优异,孙宏斌坦言“前几年扩张太快,吃掉了很多利润”。对于投资者追问的“毛利率是否已经见底”,汪孟德表示,“在大行业的背景下,公司的整个利润率和毛利都在往市场平均水平去,但公司的整体盈利能力会保持稳定的状态。”

  去年全年,融创中国实现合约销售额5753亿元,其中布局城市中20个销售额超百亿,杭州更是超过400亿元。包含杭州在内,融创中国在重庆、武汉、天津等11个城市夺得销冠。

  土储方面,2020年,融创中国获取土储货值约7261亿元,对应面积5877万平方米,合计确权土储达3.1万亿元,面积2.58亿平方米,其中约78%位于一二线城市。2021年,融创中国预计总可售货值超过9000亿元,这也意味着,去化达到7成即可实现全年业绩目标。

  划分到7大区域来看,西南区域全年可售货值最丰富,达到1855亿元,华北、东南紧随其后,分别为1554亿和1518亿元,上海、北京、华中分列4-6位,华南区域的货值最少,仅为774亿元。

  此外,融创的拿地方式正在发生改变,产业拿地开始成为其获土的重要来源,34%的占比仅次于招拍挂的36%。

  对于集中供地的影响和应对策略,孙宏斌说,重点城市集中供地对行业是一件好事。

  “这个政策的初衷是要管政府,‘三道红线’管企业,五档房贷管银行。”孙宏斌强调,政策有一条是要保证供地增长,既增加了土地供应量,也保证了土地的透明度。让大家心里有预期知道今年的供应量。

  但他认为,集中供地对于土地市场的影响需要过程,不会一蹴而就,短时间内并不能造成土地供应的下降,“现在热点城市土地供应量还是不够的,但会让大家更理性,热点城市土地的竞争仍会比较激烈。我觉得到下半年或者明年,对土地的影响可能会比较大”。

  集中供地下,孙宏斌自信融创中国依然有优势,“58个城市公司覆盖了120个城市,可以抓住城市轮动的机会。”

  收并购方面,他认为下半年还会有能买的公司,“这几年公司在快速分化,有的公司有好的发展,有的直接往下掉,生存不了。这一块机会在今后会多一些,前几年那些公司找你的基本就不能要了,下半年还是有能买的机会”。

  “不调控房价、地价就要上天了”

  去年,针对房企融资端的“三道红线”出台:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据这三条线的踩线情况,房企被区别划归为“红橙黄绿”四个档,三条线全踩的红色警告,安全避开三条线的绿色鼓励。

  有媒体统计了224家上市房企,发现只有68家符合绿色安全档,与此同时,超过50家染红,这其中也有融创中国的身影,降档成了它们未来道路上与发展同等重要的难题。

  得益于净负债率和现金短债比的优化,年报显示,融创已降至“黄档”。截至去年底,融创中国的现金余额约为1326.5亿元,总负债9305亿元。其中,净负债率约为96%,较去年年底下降约76.3个百分点;非受限现金短债比约为1.08,较去年年底提升约0.51。

  而剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%,与监管要求的70%依然存在一定差距。汪孟德称,2020年三个指标有大幅度的优化,其中有两个指标已经达标。他强调,到2023年,公司的债务指标还会持续优化,最后一个指标会在2022年提前完成。

  孙宏斌表态,“我是支持调控的,不调控的话,这个行业没法干了。”

  近年来,房地产调控频出,对于调控的原因,孙宏斌谈了自己的判断和认识,“2020年2月底疫情下的时候内部开会,我是最乐观的,预计全年行业销售额能达到15万亿元左右,但最终这个数字是到了17万亿,今年会到18万亿,行业规模太大,占用资金太多”。

  他举例称,“房地产的钱占整个金融体系的30%以上,如果加上其他行业用房地产做抵押的,就达到50%以上。如果这个行业不调控,对金融系统的影响太大了,房地产危机就是经济危机,涉及到千家万户,所以调控对行业是好事。”

  孙宏斌强调,“尤其是现在流动性比较好的时候,不调控的话,房价、地价就要上天了。”他重申“我是支持调控的,不调控的话这个行业没法干了,对谁都没好处”。

  在他看来,调控让这个行业更安全。

  孙宏斌指出,当前流动性出现危机的房企多是预判失误,投资失败,“你预期将来房价会放开,但实际就是没有放开,那你亏钱就没有办法”。

  他说,原来是行业分化在加速,融资受限后会加速部分企业的出清。


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